北京诉讼律师为你解读居间合同的定金罚则

委托人支付报酬的前提条件是居间合同的成立。居间人没有促成合同成立,或合同虽然已经成立,但后来被宣告无效或者撤销的,居间人不能要求支付报酬。下面北京诉讼律师以一个律师代理案件的二审上诉案例为大家分析有关规定。

2005年3月22日,左某、阎某及左1(已故,系左某之父、阎某之夫)取得A房屋产权。2010年4月5日,庄某(乙方)与阎某、左某(甲方)及A公司(丙方)签订居间合同一份,约定:乙方委托丙方购买甲方A房屋,房价款为115万元;定金为5万元,若甲方违约不出售该房地产,则应向乙方双倍返还定金,若乙方违约不购买该房地产,则已支付甲方的定金不予返还;《房地产买卖协议》(附件)成立即表明买卖合同成立。协议签订后,庄某于当日及次日共计向左某、阎某支付了5万元定金。

北京诉讼律师为你解读居间合同的定金罚则

2010年4月29日庄某通过北京诉讼律师向左某、阎某发出《紧急催告通知书》一份,要求左某、阎某按协议约定在2010年5月4日前与其签订《房地产买卖合同》。2010年5月4日,庄某与左某、阎某一同至A公司签订《房地产买卖合同》,庄某要求左某、阎某提供产权人变更至左某、阎某名下的房地产权证。因左某、阎某表示产证尚在办理中,庄某即拒绝签订《房地产买卖合同》。同年5月6日,左某、阎某取得了系争房屋由其共同继承的《公证书》,并于当日通过A公司告知了庄某。然庄某于同年5月7日向左某、阎某发出《律师函》,以左某、阎某不具备对系争房屋的完全产权为由要求其双倍返还定金10万元。同年5月20日,左某、阎某取得了其作为房屋产权人的房地产权证,但庄某以左某、阎某逾期办出产证为由拒绝与其签订《房地产买卖合同》。

一审认为,关于庄某与左某、阎某及A公司签订的居间合同及庄某与左某、阎某间签署的《房地产买卖协议》的效力问题。根据《合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”的规定,左某、阎某在签署居间合同及《房地产买卖协议》时确实存在权利上的瑕疵,即房屋部分产权属已故的左1所有,但事后左某、阎某办妥了房产继承公证手续,取得了系争房屋的完全产权,故居间合同及《房地产买卖协议》应认定为有效。从居间合同定金条款关于“若甲方违约不出售该房地产,则应向乙方双倍返还定金,若乙方违约不购买该房地产,则已支付甲方的定金不予返还”的约定内容显示,该定金性质为解约定金即庄某以丧失定金为代价而解除主合同即《房地产买卖协议》,左某、阎某以双倍返还定金为代价而解除《房地产买卖协议》。

本案争议的焦点是究竟谁要解除《房地产买卖协议》。对此,左某、阎某自始至终愿意与庄某履行《房地产买卖协议》,虽然开始时其不具备完全产权,不符合与庄某签订《房地产买卖合同》的条件,但事后左某、阎某完善了相关手续,排除了签订合同的障碍;而庄某在得知左某、阎某已办妥了房产继承公证手续、马上就可办出完全产权的情况下,仍于2010年5月7日发函要求双倍返还定金,其意思表示显然系不愿再履行《房地产买卖协议》;诉讼中庄某也明确表明了不愿意再行签约即要求解除《房地产买卖协议》,而该行为并不符合《房地产买卖协议》第三条约定的可单方行使协议解除权的条件。根据该条款约定,左某、阎某虽未能根据双方约定在2010年5月5日前具备签订《房地产买卖合同》的条件,但其在经庄某催告后于2010年5月6日办出了房产继承公证手续并通过A公司立即告知了庄某,庄某此时应当明知左某、阎某不久即可取得完全产权,故庄某不能以此为由解除《房地产买卖协议》。况且庄某在签订《房地产买卖协议》时对系争房屋的产权登记状况是知晓的,左某、阎某逾期取得产证也受到行政部门受理、审查时间的客观限制,其本身不存在故意隐瞒产权状况及拖延办理产权变更手续的主观恶意。综上,本案系庄某单方要求解除《房地产买卖协议》,系庄某违约。根据居间合同约定的定金罚则,庄某的定金应由左某、阎某予以没收。庄某诉请要求左某、阎某双倍返还定金,不予支持。

二审法院认为,本案争议焦点在于上诉人庄某与被上诉人左某、阎某就系争房屋最终未能交易的原因及左某、阎某应否承担双倍返还定金的责任。根据双方签订的《房地产买卖协议》之约定,双方应于2010年4月5日后的30日内签订用于办理交易过户手续所需之《房地产买卖合同》,然由于左某、阎某迟延办出符合交易过户要求的房地产权证,双方并未能如期签订上述《房地产买卖合同》;而国家在此期间出台了关于二套房贷的新政,庄某作为当时已另有一套房屋的购房者,因新政出台提高了其首付款比例。据此,庄某要求与出售方协商解除合同,并无不当。鉴于左某、阎某在一审中同意解除买卖合同,故一审判决双方之间所签订的《房地产买卖协议》解除,当属正确。虽然左某、阎某迟延办出符合交易要求的房地产权证已构成违约,但该违约行为若非因上述新政出台,并不一定导致双方之前所签订的《房地产买卖协议》无法继续履行。因此,庄某要求左某、阎某双倍返还定金,依据不足。因双方之间就系争房屋的买卖协议已解除,左某、阎某应返还庄某定金5万元。一审认定庄某单方提出解除合同已构成违约,与事实不符,据此所作关于没收定金的判决不妥,二审法院依法予以纠正。

最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 4条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。北京诉讼律师介绍说,实践中绝大多数居间合同都带有未决条款,留待签订买卖合同时进一步协商,若对未决条款协商不一致而致买卖合同未能签订的,不能适用定金罚则,居间人应将收取之定金无息返还买方。