实践中，经常有些父母出于种种原因，如担心若干年后遗产继承要交遗产税或者是怕露富而将房产分散，或者是为逃避债务、转移财产等而将自己建造或购买的房产登记在子女的名下，甚至有些父母是将自住房都登记在其子女的名下。子女名下的此类房产在进行分割、变卖、典当、抵押的过程中经常产生纠纷。

北京房产纠纷律所律师常亮以下面一起二审上诉案件为例，对此进行解读。

1986年，被告柯某的父亲柯某某、母亲即本案第三人周某某以子女的名义申请在吉水县城购地建造私房。该房于1987年动工兴建，1989年建成，座落于吉水县城黎洞新村23号。建成之后，柯某某与周某某即搬入居住，但当时未办理产权证书。1990年，原告张某某与被告柯某结婚。婚后，原、被告与柯某某、周某某共同居住至1997年自购新房后搬出，该诉争房屋便一直由柯某某及第三人周某某生活居住。1992年，柯某某以其自己的名字办理了该房屋所在地的建设用地许可证，以被告柯某的名字办理了房屋所有权证。1998年5月，柯某某逝世，未留有有关财产遗嘱。2006年3月，原告与被告离婚，离婚时没有对上述房屋进行处理。现原告以该房屋系为原告与被告结婚目的建造，并且在婚姻关系存续期间该房屋登记在被告名下，根据不动产物权的取得以登记为准，诉争房屋属于夫妻共同财产，遂诉至法院要求依法分割该房屋价值。被告柯某辩称诉争房屋的申建手续及建房资金都是其父母办理和提供的，该房屋不属于原告与被告的夫妻共同财产，请求法院驳回原告张某某的诉讼请求。第三人周某某则主张诉讼房屋系其与柯某某的夫妻共同财产。经法院委托评估，该房屋价值为48.3万元。

一审法院审理认为：本案诉争房屋虽然登记在被告名下，但各种建房手续及建房资金是由被告父亲柯某某、第三人周某某办理及提供，而且1989年该房屋竣工时原告与被告尚未结婚，故该房屋可认定为柯某某与第三人周某某的夫妻共同财产，而不属于原被告的夫妻共同财产，原告要求分割诉争房屋价值的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。第三人周某某主张该房屋系其与柯某某两人的夫妻共同财产，其主张符合事实，于法有据，本院予以支持。判决如下：一、驳回原告张某某要求分割诉争房屋的诉讼请求。二、本案所涉诉争房屋应为第三人周某某与柯某某（已故）的夫妻共同财产。

宣判后，原告张某某不服一审判决，二审上诉。理由为：1.上诉人、被上诉人和柯某某均参与了诉争房屋的申请建设手续，但这种参与不具有取得房屋所有权的直接效力，更何况柯在枢只是参与了房屋的建设申报手续，并无证据证明其是出资人。2.根据法律规定，不动产所有权的取得以登记为准，这也是不动产所有权唯一的公示方式。为此，请求二审法院改判本案所涉房屋为上诉人与被上诉人的夫妻共同财产并依法予以分割。

二审法院审理认为，。判决驳回上诉，维持原判。

北京房产纠纷律所律师常亮认为，本案首要解决的问题是确认诉争房屋实际上由谁出资建造，其次是诉争房屋登记在被告柯某名下的行为应如何认定。

柯某某与周某某因建造行为取得诉争房屋事实上的所有权。本案中，诉争房屋虽然是柯某某于1986年以子女的名义申请购地建房，但该房屋系1987年动工兴建，1989年建成，而原告张某某与被告柯某系房屋竣工后于1990年结婚，刚刚参加工作，从客观上来看他俩无能力出资建造该房屋。诉争房屋系柯在枢及周桂英出资建造，自建成之日起，柯某某及周某某即取得了该房屋事实上的所有权。根据物权法规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时，就当然地取得该房屋的所有权，这种所有权属于事实上的所有权，不以登记和交付为取得要件。

诉争房屋所有权人登记为柯某，只能推定其为法律上的权利人。不动产登记，是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。虽然我国物权法规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但是，登记记载的权利人只是应当推定为法律上的权利人，并不是物权的最终认定，如果其他利害关系人具有足够的证据可以证明登记记载确有错误，登记记载就会被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。

一、柯某某将房屋登记在柯某名下的行为不宜认定为赠与。本案柯某某及第三人周某某是房屋事实上的所有权人，但柯某某将房屋登记在柯某名下是否成立赠与关系这是判断诉争房屋归属的关键。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与人将标的物实际交付给受赠人，赠与合同生效，赠与关系成立，不动产房屋则经过登记即为交付。实践中经常有父母将自己的房屋登记在子女的名下，对这种行为是否能够认定为赠与？应从以下几方面来分析：第一，看父母与子女间是否有书面的赠与合同或者口头上明确的赠与与接受赠与的表示，若有，又办理了产权登记，应认定赠与关系成立。第二，没有明确的赠与表示，仅有事实上的登记行为，则要看该房屋是否履行了事实上的交付行为，以及该登记行为是基于什么目的而作为的。如果父母纯粹是为子女结婚而出资建房或购房并且事实上已交付，从行为目的及行为本身来推断，赠与与接受赠与的意思表示比较明确，应认定赠与关系成立。如果父母不是为子女结婚，而是将自己的房屋甚至是自住房屋基于其他种种原因登记在子女的名下，并且没有事实上的交付行为，甚至该父母一直居住于该房屋，则不宜认定为赠与关系，因为仅根据登记行为而在事实上没有履行交付行为，无法明确推断出当事人赠与与接受赠与的意思表示。从充分保护公民最基本的居住权利出发，每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性，若将父母所有且一直居住的登记在子女名下的房屋，认定赠与关系成立，即房屋归属子女所有，则严重侵害公民最基本的居住权。故不宜认定为赠与关系成立，这也是法律规则制度建构的基础。

北京房产纠纷律所律师常亮讲解到，本案中，柯某某与第三人周某某在柯闽结婚前建房，并取得了该房屋事实上的所有权，而且建房是为了自住，该房屋也一直由柯某某及周某某居住至今，而张某某与柯某结婚后的共同居住只是一种暂时借住，其后张某某与柯某即搬出居住，可见柯某某与周某某并没有在事实上将诉争房屋交付给张某某与柯某，仅仅根据柯某某将房屋登记在柯某名下的行为，不能推断出赠与与接受赠予的意思表示，该行为不宜认定为赠与关系，诉争房屋不属于张某某与柯某的夫妻共同财产，法院应驳回张某某的诉讼请求，确认该房屋系第三人周某某与柯某某两人的夫妻共同财产。生活中，如果遇到类似法律问题可以向家产纠纷律师咨询，分析具体个案中的法律关系，更好的维护自己的权益。