北京诉讼律师:购房合同约定房屋水电设施的配备时间,合同义务涉及第三方,未如约达成约定不构成违约

众所周知,合同具有相对性,合同相对性是指原则上合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上,合同只能对合同当事人产生拘束力,而非合同当事人不能诉请强制执行合同。即指合同仅于缔约人之间发生效力,对合同外第三人不发生效力;合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项,任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系,否则合同无效。所以购房合同中,关于水电等由第三方履行的义务条款应属无效,不会构成违约!下面北京诉讼律师以一个购房合同纠纷的二审上诉案例为大家分析有关规定。

北京诉讼律师:购房合同约定房屋水电设施的配备时间,合同义务涉及第三方,未如约达成约定不构成违约

2014年1月8日,宋某达、A公司签订了一份《商品房买卖合同》,双方主要约定,宋某达购买A公司开发的某小区内成套商品住宅一套,总房款为1006404元,A公司应当在2015年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将该商品房建设竣工验收合格,并向建设行政主管部门报送备案材料,取得建设行政主管部门竣工备案,配套的基础设施和公共设施按照合同约定已完成,前期物业管理已经落实的商品房交付宋某达使用,A公司承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:供水、配电设施,2015年12月31日达到使用条件。供暖设施:2016年11月15日达到管道铺设到户。运行方式为市政管网集中供暖。A公司在6个月完善,逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给宋某达造成的直接经济损失,宋某达应对直接经济损失提供法定有效证据;A公司应当在2016年3月1日(房屋交付使用后60日内)前,将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送市住房保障和房地产管理局,A公司在约定时限内未报送上述申报资料的,按日向宋某达支付总房款的万分之零点五的违约金。买卖合同签订后,宋某达支付了全部房款,A公司将涉案房屋交付给宋某达,交房时涉案房屋所在小区水、电、暖气未接入市政管网,使用临时水电,供暖管道铺设到户后并未开通。2018年7月18日通自来水。2017年12月7日,供电公司对某小区出具“竣工验收合格”的检查意见单,随后该小区正式通市政电。2018年12月16日,某小区正式通暖。该小区水、电费用均由物业代收代缴。

2016年8月19日,房管部门不再发放《房屋所有权证》,改由市国土部门进行登记,并发放《不动产权证书》。A公司在收到通告后,按照不动产首次登记流程要求办理了5、7、8栋楼的首次登记。于2017年2月27日取得市房屋交易和产权状况确认单。2017年6月12日、6月14日领取不动产登记受理凭证,陆续办理了其他相关手续。

一审法院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。宋某达、A公司签订的商品房买卖合同,系双方真实意思表示,不违反有关法律和行政法规的强制性规定,为有效合同。关于宋某达要求A公司提供的商品房基础设施、公共配套建筑限期达到使用条件的诉讼请求,因双方在商品房买卖合同中未明确约定A公司需负责办理供水供电设施,宋某达主张的缴费方式不仅需要宋某达、A公司双方的协商,亦涉及负责供水供电相关机构的接收确认,同时,涉案某小区的供水已于2018年7月18日开通,供电已于2017年12月7日出具“竣工验收合格”的检查意见单后正式开通市政用电,供暖已由市热力总公司于2018年12月16日开通,水电暖均已达到合同约定的正常使用条件,故宋某达的该项请求不能成立,不予支持。关于宋某达要求A公司承担供电、供水、供暖在未达到约定使用条件前的违约金及损失的诉讼请求,因宋某达提交的证据不力,不予支持。关于宋某达要求A公司承担因未按约定报送房屋权属初始登记资料违约金的诉讼请求,根据该院调取的证据及核实的相关情况,A公司工作人员已于2016年3月8日办理了1、2、4、6号四栋楼预约勘验现场登记,5、7、8号三栋楼因房管部门系统录入限制问题被搁置,而办理预约勘验现场登记的前提是A公司已提前提交初始登记资料,A公司经办人员到庭进行的陈述与核实的情况能够相互印证,可以证明A公司已在约定的期限内进行了报送,故宋某达的该项请求不能成立,不予支持。

二审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,宋某达、A公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,对双方当事人均具有法律约束力。宋某达要求A公司为其办理市政直接供水、供电、供暖,即将涉案房屋的水、电、暖直接接入市政管网,但双方签订的合同仅约定了市政直接供水、供配电等,而未约定A公司应将涉案房屋的水、电、暖直接接入市政管网,且将涉案房屋的水、电、暖直接接入市政管网并与买受人直接进行结算需要相关供水、供电、供暖等单位与买受人达成合意、签订合同,故,宋某达的该项诉讼请求证据不足,二审法院不予支持。

双方合同约定,供水、供电等基础设施在规定日期内未达到使用条件,双方同意出卖人在6个月完善,逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失,买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。宋某达请求判令A公司赔偿因商品房基础设施逾期未达到合同约定条件给其造成的经济损失,但宋某达未提交证据证明其有直接经济损失,一审判决不予支持其该项请求,有合同依据。一审法院调取的证据及核实的相关情况显示,A公司已于2016年3月8日办理了1、2、4、6号四栋楼的预约勘验现场登记,5、7、8号三栋楼因房管部门系统录入限制问题被搁置,证明A公司已在约定的期限内进行了报送,故一审判决不支持宋某达关于A公司赔偿迟延提供房屋权属登记资料违约金的请求并无不当。

北京诉讼律师认为,上述案例的情况在司法实践中十分常见,随着经济的高速发展,商业贸易的空前繁荣,社会经济生活对合同的社会功能提出了新的要求。为了适应现实的需要,提高社会经济运行的效率,司法实践中在一定程度上扩张了合同的效力范围,表现在立法和司法上,受合同效力影响的第三人范围越来越宽,合同相对性理论也逐渐受到了冲击,出现了许多合同相对性的例外情况。北京诉讼律师建议如果想要及时预防此类纠纷发生就必须在签订合同之前就做好防备,如果存在类似的问题可以及时咨询北京律师进行解决!