房产律师解读:开发商恶意拖延办理产权证的,可以要求其承担违约责任

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述条文规定了开发商在办理房产证应承担的责任,也说明了买受人在购房时应该协助办理权属证书的义务。下面北京房产纠纷律所嘉善律所房产律师常亮以一个购房合同纠纷的二审上诉案例为大家分析有关规定。

房产律师解读:开发商恶意拖延办理产权证的,可以要求其承担违约责任

章某、强某为夫妻关系。2010年6月4日,章某、强某(乙方)与A公司(甲方)签订房屋拆迁补偿安置协议,约定:甲方为旧城改造单位,乙方因所属公司改制在被拆区购得其中一套房屋。乙方自愿选择房屋产权调换的拆迁补偿安置方式,所调换房屋性质为商品房。除本协议另有约定外,乙方自愿放弃以任何方式、任何理由要求甲方支付其他任何补偿或费用。经甲、乙双方友好协商,同意甲方补偿给乙方的安置房套内建筑面积为85平方米。甲方负责办理安置房的房地产证。乙方接收安置房之日起180个工作日内,甲方必须办理好房地产证交予乙方。同日,章某、强某向A公司出具承诺书,承诺:办理本人回迁安置房的房地产证时按政府相关规定由业主应付之所有税费由本人承担50%。若因本人未及时提供办证资料,或未及时支付办证税费而引起的法律责任,均由本人自行承担。

2013年8月3日章某、强某(乙方)与A公司(甲方)签订安置房确认协议书一份,约定:乙方自愿在甲方选择A房产。乙方所选的安置房的建筑面积比原协议约定的安置房的建筑面积多15.1平方米,按照原协议约定,乙方应当向甲方支付差额款项164200元。A房产于2014年5月13日竣工验收并办理了工程竣工验收备案手续。后章某、强某按约办理了入伙手续并已实际入住涉案安置房屋。2014年6月8日,章某、强某向A公司支付了房屋差额款164200元,A公司向章某、强某出具了收款收据。

一审法院认为,章某、强某与A公司在平等自愿、协商一致基础上签订的房屋拆迁补偿安置协议,不违反法律法规的禁止性规定,应为合法有效,双方均应严格履行。协议约定由A公司负责办理安置房的房地产证书,章某、强某予以协助;A公司未履行相关义务造成章某、强某不能按约定期限取得房地产证的,A公司应按日向章某、强某支付违约金,但因A公司以外的原因造成延期的除外。涉案安置房屋至今尚未办理房地产证书,A公司陈述一是被拆迁房屋的房产证没有注销,无法办理涉案安置房的房地产证书,一审法院认为,不动产登记中心的复函明确“因拆迁赔偿申请转移登记,拆迁的房屋已办证的,应当先收回并注销”,也就是说,拆迁补偿安置房屋要办理产权证书,应当先收回被拆迁房屋的房地产证书并予以注销。涉案被拆迁房屋无独立的房地产证书,其与本楼栋的其他房屋共同拥有一本大房地产证书,因该楼栋尚有其他权利人未签订拆迁补偿安置协议,导致该楼栋未能被拆除,该楼栋的大房地产证书亦无法收回并注销。故涉案安置房屋客观上尚不具备办证条件,无法办理房地产证书。章某、强某要求A公司立即为章某、强某办理房地产证书,理由不充分,一审法院不予支持。对于无法注销房地产证书的责任,章某、强某主张A公司未能与该栋房屋的所有住户签订拆迁协议,导致无法注销大房地产证书,责任在于A公司,这也是A公司应当承担的商业风险。A公司主张章某、强某未注销被拆迁房屋的房地产证书,责任在于章某、强某,且因政策原因导致无法办证,责任不在于A公司,A公司不应承担延期办证责任。一审法院认为,签订协议时双方均知晓被拆迁房屋所属楼栋的相关情况,协议虽然约定章某、强某应协助A公司办理被拆迁房屋的产权注销登记手续,但综观该条款的内容,该约定主要是要求章某、强某配合提交被拆迁房屋的相关资料,而且,章某、强某仅为该楼栋中部分房屋的权利人,仅能针对该房屋提供协助义务。对于该楼栋其他房屋,章某、强某无法协助也无义务协助提供资料或注销产权登记。章某、强某已按约向A公司交付了其房屋及除缴税凭证以外的相关资料,已部分履行了协助义务,A公司关于章某、强某未注销被拆迁房屋的房地产证书,责任在于章某、强某的辩解意见,理由不成立,一审法院不予采信。该楼栋房屋相关权利人是否愿意签订拆迁补偿协议、何时愿意签订、愿意以何种条件签订等,并非A公司一方可以决定,而须双方协商一致确定。现其他相关权利人拒绝签订拆迁补偿协议,导致无法注销原房地产证并进而办理安置房屋的房地产证书,应属于“由于甲方以外的原因造成延期的”除外情形,章某、强某要求A公司支付延期办证违约金,理由不充分。

二审法院认为,涉案合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效。涉案房产系回迁安置房,本案拆迁房屋没有独立的房地产证书,其与所属楼栋其他房屋共同拥有一本房地产证书。双方当事人均确认,该楼栋尚有其他权利人未签订拆迁安置补偿协议,导致该楼栋未能被拆除,而楼栋的房产证书亦无法收回并注销。依据不动产登记中心的复函,“因拆迁赔偿申请转移登记,拆迁房屋已办证的,应当先收回并注销”,原房产证书在未收回注销前无法办理回迁安置房的房地产证,章某、强某要求A公司立即为其办证不具备客观条件,不应予以支持。

根据深圳市不动产登记中心的复函,本案章某、强某在被拆迁房屋的房产证未收回并注销的情形之下无法取得房地产证。此为涉案房产证无法办理的根本原因。章某、强某主张,A公司有义务克服各种困难与所有住户签订拆迁补偿协议。二审法院认为,A公司作为涉案项目的旧城改造单位,推动项目的开发建设,符合其本身的利益,但该楼栋房屋相关权利人是否愿意签订拆迁补偿协议并非A公司一方可以决定,而须双方协商一致确定。现其他相关权利人拒绝签订拆迁补偿协议,导致无法注销原房地产证并进而办理安置房屋的房地产证书,应属于“由于甲方以外的原因造成办理房地产证延期的”的情形。依据涉案合同的约定,房产律师认为A公司在此情形之下无需承担延期办证的违约责任。

实际生活中,房产证迟迟办不下来,有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全。由于开发商的原因,导致购房者在一定的期间拿不到房产证的,购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益,防止开发商恶意拖延办证时间,大家可以在签订购房合同时咨询北京房产纠纷律所嘉善律所房产律师!