一方私自处置多方共有的待继承房产,其他人继承人如何维权?北京房产继承律师来解答!

生活中关于一方擅自处置共同房产导致的纠纷非常多,其中不仅涉及房屋共同所有人的利益,也牵扯到房屋的买受人的问题,一般来说,遇见这类情况,其他继承人往往可以向法院起诉拿回自己所应拥有的份额,若遗产已被善意第三人合法取得,其他继承人可就取得财产进行分割!下面北京房产继承律师常亮以一个房产继承纠纷的二审上诉案例为大家分析有关规定。

一方私自处置多方共有的待继承房产,其他人继承人如何维权?北京房产继承律师来解答!


马太太的丈夫马先生2010年2月去世。2013年6月24日,马太太(甲方)以马先生的名义与康百万(乙方)、A公司(丙方)签订《房屋买卖合同》约定:甲方将其所有的B房产出售给乙方,成交价格为56万元。三方另签订《补充协议》一份,约定:1.乙方于2013年6月24日给予甲方现金30万元作为首付房款,甲方于2013年10月30日前将房屋交付于乙方使用,自2013年6月25日起乙方拥有此房的使用权及居住权,并且在此房产未过到乙方名下前,甲方无权收回或驱逐乙方对此房屋的使用权及居住权,否则视为甲方违约,应返还乙方所支付的首付房款同时支付乙方违约金10万元,剩余房款26万元,待甲方将该房屋房产证下发后,乙方以按揭贷款的形式由银行一次性支付给甲方,甲方积极配合乙方办理按揭贷款手续及过户手续。2013年10月,马太太将涉案房屋交付给康百万使用至今。

为办理涉案房屋的权属证书,马太太于2014年12月7日作为购房职工(乙方)与厂作为售房单位(甲方)签订《出售公有住房协议书》一份, 2015年3月31日,马太太获取了涉案房屋的权属证书,后A公司将该权属证书原件拿走。2017年5月6日,A公司通知马太太办理涉案房屋的继承公证。2017年8月14日,马太太以“需要办理房产相关手续”为由,到A公司处要求取回其权属证书原件,A公司要求马太太出具“声明”一份,内容为:需拿房本原件开具相关证明,相关证明开具后,将房本原件归还A公司,后期配合客户办理过户相关流程,如未履行,赔偿客户首付款30万元,另付违约金50万元。后A公司称因涉及继承问题,办理涉案房屋银行按揭贷款手续未成功。原、被告三方就涉案房屋买卖合同履行事宜协商未果,马太太诉至一审法院,康百万提起反诉。

一审法院另查明,马太太在本案庭审时述称,马先生的继承人马老大、马老二知道并且同意涉案房产由其处分。后经一审法院询问,马老大、马老二表示不同意马太太处分涉案房产,并称涉案房产属马先生的遗产,应由其二人按照法定继承相应份额。

一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据一审法院查明的事实,康百万已将购房首付款30万元及时足额支付给马太太,三方签订协议均同意剩余购房款26万元以银行按揭贷款的方式支付。在办理银行按揭贷款时,A公司称因涉及房产继承问题,银行未将贷款审批通过,导致合同无法继续履行。原、被告三方在《补充协议》中已明确约定,马太太应积极配合康百万办理按揭贷款手续及过户手续。也即对于涉案房产继承问题所造成的办理按揭贷款手续及过户手续障碍,应由马太太予以解决,马太太欲将房产证原件从A公司处取回时,也表现出了解决该障碍的意愿。但为了防范交易风险,A公司要求马太太签署一份《声明》并无不当,且该声明要求马太太承担50万元的赔偿金仅是一个违约条款,并非实际要求马太太交纳该费用。在此情况下,马太太拒不签署《声明》,也不根据A公司的建议通过诉讼方式解决涉案房屋的继承问题,导致合同无法继续履行,拖延至今,一审法院认定马太太在合同履行过程中存在违约行为。而康百万在合同签订时即已将购房款30万元支付给马太太,且其入住该房屋亦是根据合同约定,其在履行合同的过程中不存在违约行为。故马太太诉求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》,缺乏事实依据,一审法院对马太太要求解除《房屋买卖合同》并返还房屋、要求康百万承担违约责任27万元并支付房屋租金69600元、要求A公司返还房产证原件的诉讼请求均不予支持。

依法成立的合同受法律保护,合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。鉴于本案康百万不存在违约行为,故一审法院对康百万要求马太太继续履行《房屋买卖合同》的反诉请求予以支持。双方虽然在《补充协议》中约定了马太太违约的条款,但康百万早已实际入住涉案房屋,康百万也未举证证明其因马太太拖延履行合同而产生实际损失,故对于康百万要求马太太赔偿违约损失10万元的反诉请求,一审法院不予支持。

对于本案涉及的房产继承问题。物权法规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。马太太在其丈夫马先生去世后取得涉案房屋的不动产权属证书,应当认定马太太享有该房产的产权。如马先生的继承人认为该房产有马先生的遗产份额,可另行向马太太主张权利。

二审法院认为:本案中,马太太之夫马先生于2010年2月去世,2013年6月24日马太太以马先生的名义与康百万、居间方A公司签订案涉房屋的《房屋买卖合同》;2013年10月,马太太将案涉房屋交付康百万使用至今。2015年3月31日,马太太取得案涉房屋的权属证书后,在办理过户及银行按揭贷款的过程中,被告知需要办理案涉房屋的继承公证,导致双方所签订的《房屋买卖合同》未能继续履行;原审判决认定马太太在其丈夫马先生去世后取得案涉房屋的不动产权属证书,应当认定马太太享有该房产的产权,并非意味着马太太无需根据房产管理部门、贷款银行的要求解决过户、贷款障碍;马太太作为案涉房屋的出卖方,有义务解决案涉房屋的过户及按揭贷款障碍,而马太太并未在合理期限内解除案涉房屋过户及按揭贷款障碍,原审判决认定马太太在合同履行过程中存在违约行为,并无不当。鉴于案涉房屋已于2013年10月交付康百万使用至今,原审判决认定案涉《房屋买卖合同》应继续履行,符合本案案情;原审判决认定如马先生的继承人认为该房产有马先生的遗产份额,可另行向马太太主张权利,并无不当。根据本案案情,原审判决并无不妥,故应予维持。

北京知名房产继承律师认为:一方擅自处置共同房产导致的纠纷的情况比较复杂,涉及一些实践中具体可能出现的情况。例如,如果该第三人已经长期在该房屋内居住,而且有足够的证据证明房屋的另一个所有人知情且长时间未提出异议,在实际操作中,该房屋就有可能被判给第三人。但也不尽然,要具体情况,具体分析。