马某等280万房屋买卖合同纠纷案

导读:

律师辨明案由,对方直接被驳回起诉。律师观点:以房抵债,应认定为民间借贷纠纷。

 

基本案情:

案由:房屋买卖合同纠纷

原告:马某

被告:刚某

诉讼代理人:杨德君

 

案件概述:

马某与刚某签订《借款合同》,约定马某向刚某借款280万元,月利率为1%,借款期限自2016年5月5日至2016年11月4日,马某提供涉案房屋作抵押担保,该合同已经北京市方正公证处公证。同日,刚某要求马某与周兴来办理解除涉案房屋抵押和出售房屋的委托公证手续,其中出售房屋的委托期限为2016年11月9日至2018年11月8日,两份授权委托书也已办理公证。后刚某、周兴来欺骗马某的授权委托书已过期,马某基于信任,于2016年8月19日配合重新出具授权委托书,将出售房屋的委托期限提前至2016年8月19日。当日,周兴来即以低于市场价格的不合理价格将涉案房屋出售给刚某,并于2016年8月31日办理完毕过户手续。后刚某委托北京嘉善律师事务所的杨德君律师代理此案,以期维护其合法权益,协助其请求法院驳回原告起诉。

 

判决结果:

当事人对房屋买卖合同的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。本案中,根据马某、刚某的庭审陈述内容,马某、刚某对于双方存在民间借贷关系,且涉案房屋为双方借款的债权担保的事实没有争议,但对于双方是否存有以房抵债的事实存有争议。上述内容可以说明,马某、刚某虽签署了房屋买卖合同,但双方均未有房屋买卖的真实意思表示,该合同实为基础借贷债权的担保,双方之间应为民间借贷法律关系,至于该合同的实际履行情况,不影响法律关系的认定。经本院释明,马某坚持以房屋买卖合同关系主张权利。最终,法院驳回原告起诉。

 

律师解析:

杨德君律师认为本案的争议是本案双方是否存有以房抵债的事实,从本案原被告双方之间的陈述,可知马某、刚某虽签署了房屋买卖合同,但双方均未有房屋买卖的真实意思表示,该合同实为基础借贷债权的担保,双方之间应为民间借贷法律关系,至于该合同的实际履行情况,不影响法律关系的认定。且依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定了:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。故而本案原告的诉讼请求法院不予支持。

 

本案结语:

借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。